Los arrendadores que no tengan inquilinos no pueden deducir gastos en el IRPF

2 junio, 2021Por: Redacción

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Las personas que obtengan rentas procedentes del arrendamiento de inmuebles, aunque los tengan a disposición del alquiler durante todo el año, no podrán deducir los gastos que correspondan al periodo en que los inmuebles no estuvieron ocupados por inquilinos. Pero es que, además, al no considerarse como inmuebles arrendados, deberán imputarse rentas inmobiliarias como si dichos inmuebles hubiesen estado a disposición de sus titulares.

 

Así lo ha determinado el Tribunal Supremo en una reciente sentencia de 25 de febrero de 2021. En este recurso de casación, el Tribunal Supremo debía resolver, en lo que ahora nos ocupa, sobre dos cuestiones muy concretas:

 

«a) Determinar si las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rendimientos del capital inmobiliario o como rentas imputadas;

 

b) Precisar, en su caso, si los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda, o si también deben admitirse como tales los generados durante el tiempo en que los inmuebles no estuvieron alquilados, pero sí en disposición de poder arrendarse.»

 

Pues bien, la respuesta a ambas preguntas no ha sido las más conveniente para los contribuyentes. En realidad, la respuesta del Tribunal Supremo a estas dos cuestiones ha sido la del siguiente tenor literal:

a) Las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas.

 

b) Los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda.

 

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta. Es decir, según la ley, se considera que el contribuyente ha obtenido una renta –similar a si el inmueble hubiera estado arrendado– equivalente a los porcentajes antes comentados: el 2% del valor catastral total del inmueble, como norma general; o el 1,1% del valor catastral total, si dicho valor hubiera sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral en los 10 años anteriores. Esta revisión, modificación o determinación no es la mera actualización del valor catastral –como sucede en ocasiones– sino que debe tener lugar a través de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general.

 

Esta renta, que se conoce técnicamente como imputación de renta inmobiliaria, tiene por explicación, según la ley, que el contribuyente es titular de un inmueble que podría generarle una renta y que, por tanto, debe tributar por esa renta potencial, aunque en realidad no la genere.

 

En muchas ocasiones se ha discutido sobre si es justo que se grave una renta que el contribuyente no obtiene en realidad. Sin embargo, el Tribunal Constitucional se ha pronunciado diciendo que no se trata de una renta ficticia, sino de una renta potencial, por lo que la ley no es inconstitucional y se ajusta plenamente a Derecho que se someta a tributación la renta que podrían producir los inmuebles que se encuentran a disposición de sus titulares, aunque no generen realmente dicha renta.

 

Pues bien, lo que sucede es que los inmuebles que se destinen al alquiler, si no están efectivamente ocupados por arrendatarios y, por tanto, generando rentas, deberán dar lugar a la imputación de rentas inmobiliarias que comentábamos en los párrafos anteriores. Y ello, a pesar de que el propietario los haya adquirido únicamente con la intención de destinarlos al alquiler y no para que estén a su disposición, ni siquiera, durante una parte del año.

 

Esta situación tiene una doble consecuencia jurídica:

 

(i) la primera, que los gastos en que haya incurrido el contribuyente no serán deducibles, de manera que no podrán reducir el importe de las rentas. Supongamos una persona que destina al arrendamiento vacacional un inmueble y logra alquilarlo durante ocho meses al año, a pesar de que durante los otros cuatro meses el inmueble está destinado al alquiler y en expectativas de ser alquilado. En este caso, los gastos correspondientes a los cuatro meses en que el inmueble no ha sido alquilado no serán deducibles y, consecuentemente, los rendimientos obtenidos serán los que procedan de los ocho meses en que el inmueble ha estado generando rentas, sin posibilidad de deducir los gastos de los otros cuatro meses.

 

(ii) la segunda consecuencia es que, además de que los gastos generados durante el tiempo en que el inmueble no ha sido alquilado no serán deducibles, el propietario deberá imputarse una renta inmobiliaria durante esos cuatro meses. De esta manera, siguiendo el ejemplo anterior, el titular del inmueble no solo no se puede deducir el gasto correspondiente a los cuatro meses en que aquél no estuvo alquilado, sino que además se entenderá que ha obtenido un ingreso durante esos cuatro meses.

 

Por otro lado, hay que tener en cuenta que la deducción de los gastos se realiza en función de la naturaleza del mismo. Por ejemplo:

 

(i) existen ciertos gastos que se prorratearán según el periodo en que se hayan obtenido ingresos y el periodo en que el inmueble no haya estado ocupado –tales como el gasto por el IBI y por la tasa de recogida de basuras; la amortización del inmueble; la amortización de los muebles, en su caso; los gastos de la comunidad de propietarios, si existen estos gastos; intereses de préstamos para la adquisición del inmueble, de los muebles, o de cualquier otra inversión en la propiedad; etc.

 

(ii) otros gastos son enteramente deducibles, sin prorrateos, como podrían ser los gastos por comisiones de agentes inmobiliarios que intermedian en la gestión del alquiler; los gastos de abogados por la redacción de los contratos de arrendamiento; etc.

 

(iii) en tercer lugar, existen otros gastos que se aplican al periodo en que se han generado y, serán deducibles si durante dicho periodo se han generado rentas por alquiler. En esta categoría de gastos podrían entrar los suministros de agua, electricidad, gas, internet, etc.

 

(iv) por último, existe una categoría de gastos cuya interpretación ha sido un poco más controvertida, y nos referimos a los gastos por mantenimiento. Por ejemplo, los gastos por pintar el inmueble. Respecto de estos gastos, la Dirección General de Tributos ha venido entendiendo que si nada más terminar de realizarse este mantenimiento, el inmueble era arrendado, el gasto era totalmente deducible; por el contrario, si al terminarse los trabajos de mantenimiento, el inmueble era ocupado por los titulares, aunque fuera por un corto espacio de tiempo, y luego se destinaba al alquiler, el importe del gasto no sería en ese caso deducible.

 

Respecto de estos últimos gastos, queda la duda de si serán deducibles en el caso de que, nada más terminada la realización de dichos trabajos de mantenimiento, el propietario no tiene la fortuna de arrendar el inmueble y, por tanto, se entiende de que debe imputarse rentas inmobiliarias. Consideramos que, si verdaderamente no hubiera ocupado el inmueble el propietario, seguiría siendo deducible, aunque proceda imputar rentas inmobiliarias porque el titular no ha realizado el mantenimiento para su propio uso y disfrute. Sin embargo, habrá que ver cuál es el criterio que finalmente predomina.

 

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